中古マンションを探す際に、多くの方が気にされるポイントに「築年数」があります。

もちろん、立地や広さによって価格はまちまちですが、一般的にに築年数が浅ければ浅いほど価格は高くなり、築年数が古ければ古いほど価格は安くなっていきます。

物件は安いに越したことはないですが、築年数が古すぎると建物の強度が心配ですよね・・・

では、どの程度の築年数のマンションを選べば安心なのでしょうか？

1981年（昭和56年）6月以降のマンションがいい？

サムタイムズでは基本的に、1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された、”新耐震基準”で建てられたマンションを選んでいただくようにお客様にアドバイスをさせていただいています。

というのも、1981年6月に建築基準法という法律が改正され、耐震強度の最低基準が大きく引き上げられたからです。

マンションなどの建物を建てる場合、工事を開始する前に建築主が役所に対して「これからこういう建物を建てます！」と、建築確認申請をする必要があるのですが、建築業界では1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された建物のことを「新耐震基準」、それ以前の建物を「旧耐震基準」と呼び、区別をすることになりました。

築年月＝建築確認申請承認月ではない

「じゃあ、SUUMOの築年月の欄に【1982年築】と書かれているから、この物件は新耐震基準のマンションだ！」と思ってしまう方が多いのですが、実は不動産情報サイトや、不動産会社からもらう資料に記載されている「築年月の日付」＝「建築確認申請が受理された日付」ではありません。

SUUMO等に記載されている築年月というのは、そのマンションが完成した日のことをいいます。

マンションの場合、建築確認申請をしてから工事が完成するまでに1〜2年程度の期間を要します。

建物が完成したのが1982年や1983年のマンションでも、建築確認申請が1981年5月31日以前に受理されたマンションは旧耐震基準ということになるので、要注意です。

そのマンションが1981年6月以降に建築確認申請がされたかどうかについては、そのマンションが所在する市役所や区役所の建築指導課で取得できる「台帳記載事項証明書」という書類に具体的な日付が記載されているので、確認することができます。

気に入ったマンションが1982年築や1983年築などの微妙な築年数だった場合には、念の為、建築確認申請の日付を確認するようにしましょう。

旧耐震基準時代のマンションは良くない？

では、旧耐震基準のマンションはすべて耐震強度が弱いのかというと、必ずしもそうではありません。

建築基準法で定められている耐震基準は、あくまで「これ以上の強度で建てなさい」という基準ですので、基準値以上で建てる分にはなんら問題はありません。

1981年5月以前に建築申請が下りた旧耐震基準時代のマンションであっても、当時、すごくこだわって建てられた高級マンションなどの中には耐震強度の非常に高いマンションは存在します。

しかし、そのマンションの耐震強度が一体どれくらい強いのかは、一般の方にはなかなか判別がつきません。

もちろん、一部のマンションでは、管理組合できちんとお金をかけて「耐震診断」を実施し、第三者によって耐震強度が証明されているようなマンションもあります。

しかし、数多く存在する旧耐震基準時代のマンションの中で、実際に耐震診断が実施されたマンションは非常に少ないのが実情です。

耐震診断を実施して、万が一、耐震強度が著しく低いという結果が出てしまった場合、その診断結果は次の購入者の方に説明する義務が発生してしまうので、そのマンション自体の資産価値にもマイナスの影響が出てしまうリスクがあるからです。

では、旧耐震基準時代のマンションを購入する場合のリスクは、どのようなことが考えられるでしょうか？

住宅ローンの審査が通りづらい

不正融資問題なども多発し、金融機関の住宅ローンの審査は年々厳しくなってきています。

数年前まではどこの金融機関でも「旧耐震基準」の物件であってもローンが通ることが多かったのですが、最近は旧耐震基準時代の物件は審査を受け付けないという金融機関も増えてきました。

金融機関によっては築年数が古い物件の場合、住宅ローンの借入できる期間が短くなってしまったり、適用される金利が高くなってしまうといったデメリットが出てきてしまう場合もあります。

将来売りづらくなってしまう

近年、日本全国で大きな地震が頻発しており、地震に対する人々の関心が高まっていますし、2044年までに70％の確率で「首都直下地震」が起きると予測がされている中で、やはり築年数の古い物件は避けたいという方は多くなってきてしまっている印象です。

また、将来的にどこの金融機関も「旧耐震基準時代の物件は審査NG」となってしまうリスクもあり、そうすると、将来売却する際に、次に購入する方がローンが組めない物件（現金でしか買ってもらえない物件）になってしまうので、価格を大幅に下げたりしないと売れなくなってしまうリスクが出てきてしまいます。

住宅ローン控除等の税制優遇制度が受けられない

また、旧耐震基準時代の物件は住宅ローン控除をはじめとする、さまざまな税制優遇制度が使えないことが多いです。

旧耐震基準時代の物件は価格自体も安く設定されていることが多いのですが、その代わり、税制優遇制度が使えないことが多いということも覚えておきましょう。

まとめ

SUUMO等を眺めていると、旧耐震基準の物件はたくさん掲載されていますし、価格も安くて一見、魅力的に見えてしまいますが、さまざまなリスクもありますので、基本的に【1981年6月1日以降に建築確認申請が受理されたマンション】を選択することが望ましいといえます。

ただし、その物件そのものは世界に１つしか存在しませんので、もしすごく気に入った物件が旧耐震基準時代の物件だったときには、すぐに契約してしまうのではなく、そのマンションで過去、耐震診断が実施されていないかどうか、過去の大きな地震の時にどのような被害があったかなどをしっかり確認するようにしましょう。

また、同時にマンション全体で行った大規模修繕工事の履歴や、今後の修繕計画、マンション全体の修繕積立金の積立額等についても確認するようにしましょう。